Otázka 

Dobrý den, jsem vlastníkem pozemku, jehož část nedopatřením zabral oplocením původní majitel. Mám platný geometrický plán s vyznačením pozemku, včetně dotčené části, podle něhož jsem se stal koupí jeho vlastníkem, včetně té části za oplocením původního majitele. Nový majitel, po původním (došlo k prodeji) uznal mé právo k pozemku za oplocením, ale odmítá respektovat údaje z geometrického plánu. Stávající soused byl ihned, po jeho koupi, o stavu informován, nikdy nevydržel právo k mému majetku. Můžete mi doporučit optimální způsob řešení problému? Nový soused pozemky nabízí k prodeji, aniž by mi můj pozemek vydal, pokud bych věc neřešil, potíže by jen narůstaly. 

Děkuji za radu a přeji hezký den, Pavel Šimral 

Odpověď 

Dobrý den, případů, kdy se teprve zpětně zjistí nesoulad mezi skutečným průběhem hranice v terénu (plot, užívání) a stavem evidovaným v katastru, v praxi přibývá. Právní řád ale tyto situace umí řešit – a čím dřív se věc začne řešit, tím menší je riziko, že se spor zbytečně „zakonzervuje“ do letitých sousedských konfliktů nebo se zkomplikuje dalším převodem. 

Na prvním místě je vždy rozumné pokusit se o dohodu. Jednak tím minimalizujete dopady na sousedské vztahy, a zároveň je to nejrychlejší a nejlevnější cesta. Je také namístě prověřit, zda soused nebyl při koupi uveden v omyl (např. mu bylo tvrzeno, že plot je hranice), a proto nyní odmítá situaci přijmout – to však nic nemění na tom, že rozhodující je vlastnické právo a jeho rozsah dle listin a evidence. 

Současně bych postupoval tak, abyste měl dobře připravenou pozici pro případný soud. Doporučuji zaslat sousedovi doporučený dopis s dodejkou, ve kterém jej vyzvete k vydání (zpřístupnění) neoprávněně užívané části pozemku a k odstranění zásahu (zejména přemístění oplocení) v přiměřené lhůtě. K dopisu přiložte kopii geometrického plánu a relevantní listiny (zejména nabývací titul, případně prohlášení prodávajícího, které zmiňujete) a jasně popište, v čem zásah spočívá (která část pozemku, jak je vymezena). 

Pokud první smírčí výzva nezabere, následuje předžalobní výzva, kde souseda upozorníte, že neuposlechne-li ve stanovené lhůtě, budete nucen věc řešit soudně, a že budete požadovat také náhradu nákladů řízení. Současně je vhodné výslovně uvést, že budete uplatňovat i vydání bezdůvodného obohacení za dobu neoprávněného užívání pozemku. 

Jestliže nedojde k nápravě ani poté, typickým řešením je žaloba na vyklizení (vydání) části pozemku, tedy aby soud uložil sousedovi povinnost neoprávněně užívanou část vyklidit a zdržet se dalšího zásahu do Vašeho vlastnického práva. V praxi se často uplatňuje i žaloba zdržovací (negatorní), zejména pokud je nutné soudně zakázat pokračování v rušení (např. trvání plotu, bránění přístupu apod.). V takové fázi už doporučuji postupovat s advokátem, protože přesná formulace žalobního petitu a vymezení sporné části podle geometrického plánu bývá klíčové. 

Protože uvádíte, že soused pozemky nabízí k prodeji, je na místě jednat rychle. Pokud by hrozilo, že dojde k dalšímu převodu a situace se tím zkomplikuje, je možné v návaznosti na podání žaloby zvažovat i návrh na předběžné opatření, aby se dočasně upravily poměry (typicky zákaz konkrétního rušení nebo povinnost něco strpět), než soud rozhodne ve věci samé. 

Děkujeme za dotaz

JUDr. Oldřich Platil 

jednatel společnosti