Otázka 

Prodávám byt a banka kupujícího chce, aby zástavní smlouvu podepsala i má manželka z titulu rodinné domácnosti. Jsme stále manželé, ale nežijeme spolu. Byt jsem nabyl v dědictví ještě před manželstvím. Mají na to právo a co s tím?" 

Děkuji, Lubomír Říha 

Odpověď 

Dobrý den, pane Řího, banka kupujícího to typicky požaduje kvůli institutu „rodinné domácnosti“ podle § 747 občanského zákoníku. Pokud má byt sloužit jako nezbytné bydlení manželů nebo rodiny, vlastník jej bez písemného souhlasu druhého manžela nesmí převést ani zatížit způsobem, který by mohl bydlení ohrozit (v praxi banky řeší hlavně zástavní právo). Souhlas musí mít písemnou formu. 

To, že je byt ve Vašem výlučném vlastnictví a nabyl jste jej dědictvím ještě před manželstvím, samo o sobě neznamená, že banka „nemá nárok“ podpis chtít. Rozhodující je, zda v bytě fakticky existuje rodinná domácnost – tedy zda tam reálně žijete jako manželé/rodina a byt slouží jako jejich nezbytné zázemí. Pokud jste sice stále manželé, ale dlouhodobě spolu nežijete a manželka v bytě nebydlí ani jej nevyužívá jako své rodinné zázemí, je velmi pravděpodobné, že se o rodinnou domácnost nejedná a § 747 se na byt v dané chvíli neuplatní. 

Banka přesto často trvá na podpisu druhého manžela jako na „pojistce“, protože pokud by se později ukázalo, že byt rodinnou domácností byl, může se manžel/ka dovolat neplatnosti právního jednání učiněného bez jeho/jejího souhlasu. Pro banku je to zbytečné riziko, které se snaží eliminovat jednotným postupem. 

Nejrychlejší a pro transakci nejbezpečnější cesta je, aby manželka podepsala buď přímo zástavní smlouvu, nebo jednoduchý písemný souhlas se zřízením zástavního práva. Pokud podpis odmítá a současně je pravda, že v bytě rodinná domácnost není, lze zkusit s bankou vyjednat alternativu v podobě písemného prohlášení, že byt neslouží jako rodinná domácnost manželů a manželka má zajištěné bydlení jinde; některé banky to přijmou, jiné ne – je to jejich interní řízení rizik. 

Pokud by naopak mezi Vámi vznikl spor a manželka by tvrdila, že byt rodinnou domácností je, je potřeba řešit věc věcně (kde je rodinná domácnost a jaké je zajištěno bydlení), protože to už může mít dopad na platnost zajištění i na celý prodej. 

Děkujeme za dotaz 

JUDr. Oldřich Platil 

jednatel společnosti