RK nabízí můj byt bez oprávnění, je to možné?

Otázka 

Dobrý den, před několika dny jsem začal prodávat svůj byt na Praze 4. Za tímto účelem jsem si do bytu pozval několik realitních makléřů. Nikomu jsem ale nic nepodepsal, s tím, že kdo přivede kupce, ten získá provizi. Byt je nyní v nabídce u těchto realitek, ale i u jiných, které neznám, dokonce i na webech pro soukromé vlastníky. Bohužel všude s různou cenou i nižší, než jsem požadoval. Toto jednání mě poškozuje. Jak je to vůbec možné? Děkuji za odpověď, pan Miroslav.

Odpověď

Dobrý den, zásadní je, že od účinnosti zákona o realitním zprostředkování platí, že smlouva o realitním zprostředkování musí mít písemnou formu. Bez písemné smlouvy tedy realitní zprostředkovatel nemá korektní právní základ k tomu, aby vaši nemovitost nabízel a inzeroval, a vy zároveň nejste v režimu „kdo přivede kupce, bere provizi“ tak, jak se to dříve v praxi často (mylně) dělo ústně. 

Zákon navíc stanoví, že námitku neplatnosti pro nedostatek písemné formy může uplatnit pouze zájemce (tedy vy jako klient), nikoli realitní zprostředkovatel. Prakticky: pokud jste nic nepodepsal, máte velmi silnou pozici tvrdit a písemně oznámit, že neexistuje platná zprostředkovatelská smlouva, a proto nesouhlasíte s nabízením/inzerováním bytu. 

Proč se byt objevuje „všude“ a s různými cenami? 

Nejčastější důvody v praxi jsou tyto: 

• některý makléř zadal inzerci „na zkoušku“ (nebo ji předal do interních/partnerských systémů) bez řádného smluvního podkladu, 
• některé nabídky se přebírají/duplikují mezi servery nebo je někdo „překlopí“ do jiné inzerce, 
• někdo používá vámi poskytnuté informace/fotky bez oprávnění, případně nabídku upraví cenově, aby vypadala atraktivněji. 

1. Udělejte si důkazní balíček: screenshoty všech inzerátů (URL, datum, cena, RK/makléř, kontakty). 

2. Písemně vyzvěte každou realitní kancelář/makléře, kteří byt nabízejí, aby: doložili, na základě jaké písemné smlouvy byt inzerují (pokud žádná není, je to jasné), okamžitě stáhli inzerci, odstranili všechny kopie a přestali údaje šířit, písemně potvrdili, že tak učinili. 

3. Současně napište provozovatelům realitních serverů žádost o odstranění duplicit/nezákonné nabídky (obvykle reagují rychle, pokud doložíte, že jste vlastník a že inzerent nemá souhlas). 

4. Pokud někdo nereaguje, eskalace: předžalobní výzva (typicky na zdržení se zásahů a odstranění následků), podnět na živnostenský úřad / ČOI v rovině dohledu a ochrany spotřebitele (dle okolností případu). 

Poznámka k „provizi za kupce“ Abyste minimalizoval rizika do budoucna, doporučuji nastavit prodej tak, že: vyberete jednoho zprostředkovatele (nebo prodáváte čistě sám), a pokud zprostředkovatele, tak výhradně na základě písemné smlouvy, která splňuje zákonné náležitosti. ve smlouvě bude jasně: cena, provize, rozsah služeb, doba trvání, pravidla ukončení a hlavně kdo a kde smí inzerovat. 

Pokud chcete, pošlete mi (anonymizovaně) jeden z těch inzerátů a napíšu vám krátkou, ostrou, ale korektní výzvu na stažení nabídky (včetně formulací, které typicky fungují na realitní servery i RK).

Děkujeme za dotaz. 

JUDr. Oldřich Platil

ředitel právního oddělení