Otázka

Dobrý den, pronajal jsem můj dům firmě, spol. s.r.o. Poslední 2 měsíce nezaplatili nájem, mám ve smlouvě, že pokud nezaplatí do 15 dnů, tak hrozí hrubé porušení smlouvy a můžu jim dát výpověď bez výpovědní doby. Vím, že to zákon nedovoluje a že musím počkat až nezaplatí 3 měsíce, ale smlouva je napsaná pod jeho firmu, ne na osobu. 

Děkuji za odpověď. Navrátil 

Odpověď 

Dobrý den, u nájmu „na firmu“ není rozhodující jen to, že nájemcem je právnická osoba, ale hlavně účel nájmu a režim, který na vztah dopadá. Jinými slovy: stejný dům může být pronajat jako „kanceláře/sklad“ (podnikání), nebo jako „bydlení“ – a podle toho se výrazně liší pravidla výpovědi. 

Pokud je dům pronajat firmě k podnikání (typicky sídlo, kanceláře, ubytování zaměstnanců jako služební ubytování bez režimu bydlení apod.), půjde zpravidla o nájem prostoru sloužícího podnikání, případně o obecný nájem. V těchto režimech je možné si řadu věcí upravit smluvně odchylně a ujednání o výpovědi pro prodlení s placením nájemného (včetně kratší výpovědní doby, nebo i výpovědi bez výpovědní doby) může být platné – pokud je formulováno určitě, srozumitelně a nepůsobí zjevnou nepřiměřenost. V takovém případě tedy neplatí automaticky, že „musíte čekat 3 měsíce“. 

Jiná situace nastává, pokud je dům fakticky užíván k bydlení (typicky dlouhodobé bydlení konkrétních osob, které v domě žijí jako ve své domácnosti), jen je smlouva formálně uzavřena na s.r.o. Tady už se dostáváme do rizikové oblasti: soud může zkoumat skutečný obsah a účel vztahu, a pokud by šlo materiálně o nájem k bydlení, mohou se prosadit kogentní pravidla chránící „slabší stranu“ a odchylná ujednání v neprospěch nájemce (např. výpověď za kratší prodlení, než připouští zákonný režim bydlení) by nemusela obstát. Právě proto samotný fakt, že nájemcem je s.r.o., ještě automaticky neznamená, že máte „volnější ruce“. 

Co z toho plyne pro Vaši situaci s neplacením: pokud máte ve smlouvě jasně sjednáno, že prodlení delší než 15 dní je hrubým porušením a umožňuje ukončení bez výpovědní doby, můžete se o toto ujednání opřít zejména tehdy, když je z nájemní smlouvy i z reality zřejmé, že nejde o nájem k bydlení. Pokud však dům ve skutečnosti slouží jako bydlení, je bezpečnější postupovat konzervativněji (typicky výpověď v režimu bydlení, případně nejdřív pokus o dohodu), protože právě zde hrozí, že by se nájemce výpovědi bránil a soud by přihlédl k faktickému účelu. 

Prakticky lze doporučit: nejprve nájemce písemně vyzvat k úhradě dlužného nájemného s krátkou dodatečnou lhůtou a současně jej upozornit na možnost výpovědi dle konkrétního smluvního ustanovení. Pokud nájemce nezaplatí, přistoupit k výpovědi (s odkazem na sjednaný důvod) a být připraven doložit, že šlo o nájem pro podnikání / mimo režim bydlení. Pokud je situace sporná, nejjistější cestou bývá dohoda o skončení nájmu. 

Děkujeme za dotaz 

JUDr. Oldřich Platil 

jednatel společnosti