realitní kancelář Instinkt Reality Plzeň

Dobrý den, děkuji za Váš obsáhlý dotaz. Na velmi podobnou otázku jsem již odpovídal 27.7.2011 a naleznete ji též v této poradně. A jak je vidno, problémy se společným jmenovatelem „ústní zprostředkovatelská smlouva“ se množí. V první řadě je tedy nutné zopakovat pro všechny, jež se domnívají, že odmítnutím řádně sepsané zprostředkovatelské smlouvy nevzniká stranám žádný závazek. Občanský zákoník totiž k uzavření zprostředkovatelské smlouvy nevyžaduje písemnou formu. A proto pokud Vaše jednání splňuje nezbytné náležitosti pro vznik ústní smlouvy, je i tato platná a má naprosto stejnou váhu jako smlouva písemná. Dle Vašeho popisu situace si nejsem jist, zdali byly splněny obsahové náležitosti takové smlouvy. K těmto, pro vznik smlouvy nezbytným náležitostem patří vyjádření závazku ze strany zprostředkovatele uskutečňovat zprostředkování (tedy vyvíjet určitou činnost) vedoucí k uzavření dané smlouvy, ve Vašem případě smlouvy kupní k nemovitosti. Další nezbytnou obsahovou náležitostí je pak sjednání odměny za zprostředkování, která však muže být vyjádřena i procentem či způsobem jejího výpočtu. Ve Vašem případě tedy byla naplněna první obsahová náležitost, tedy, že jste si makléřky pozvali a dohodli jste se, že budou vyhledávat kupce (příležitost k uzavření smlouvy kupní). Na druhé náležitosti, tedy na odměně jste se, jak píšete, nedohodli. Pokud tomu tak je, nebyl naplněn § 775 Občanského zákoníku, který zní: „Zprostředkovateli patří odměna v dohodnuté výši; odměnu je třeba sjednat v souladu s obecně závaznými právními předpisy, jinak je smlouva neplatná podle § 40a“. Stejně tak je to i s náhradou nákladů, které pokud nejsou předem sjednané, zprostředkovateli nenáleží. Osobně se domnívám, že se částečně pohybujeme i v rovině dobrých mravů, kdy by zprostředkovatel měl upozornit na fakt, že dochází k uzavření ústní smlouvy, zákon to však nepřikazuje. Tedy shrnuto, dle mého názoru sice byla zprostředkovatelská smlouva sjednaná ústně o čemž svědčí Vaše pozvání makléřek, sjednání ceny prodeje, prezentace nemovitosti na webu, uskutečnění prohlídek atd. , nicméně tato smlouva je vzhledem k absenci sjednané odměny za zprostředkování neplatná, protože právní úkon nebyl učiněn ve formě, kterou vyžaduje zákon. Výše uvedené bude samozřejmě, pokud k tomu dojde, předmětem dokazování u soudu. Nemám k dispozici onu výzvu k uhrazení provize, na Vašem místě bych tuto výzvu co nejdříve odnesl k nejbližšímu advokátovi, jež se specializuje na občanské právo. Ten by měl advokátce protistrany odpověď v duchu výše uvedeného. Sice uhradíte advokátovi odměnu, ale právní názor Vašeho advokáta bude mít pro protistranu jistě větší váhu než odpověď od Vás. Někdy se i stává, že nesolidní realitky takto straší, ale ve chvilce, kdy si najmete advokáta, se stáhnou. Mnozí jim ale neoprávněný nárok zaplatí. Celkově je takové jednání samozřejmě v rozporu s etikou a dobrými mravy a společnosti, jež se tak chovají, nemají na realitním trhu co dělat. Přeji Vám hodně štěstí. Oldřich Platil – jednatel společnosti INSTINKT REALITY s.r.o. PS: Jméno realitky o které paní Michálková píše známe, s ohledem na nevyřešený spor mezi nimi, jsem se rozhodli název společnosti zatím nezveřejňovat. 27.9.2011